金秋十月，位于四川省遂寧市船山區河沙鎮鳳凰村的半隱山舍民宿迎來又一波游客。“多虧了土地改革，現在我多了勞務報酬和土地分紅兩份收入，放在過去我都不敢想。”談到如今的生活，在民宿負責客房清潔的當地村民吳林珍臉上露出笑容。

2023年3月初，自然資源部印發《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》，船山區被納入試點。借著東風，如今，當地一塊塊“沉睡”的集體土地得以和國有土地一樣順利交易。

2023年6月，鳳凰村有兩宗土地約15.6畝成功入市，成交總價分別為20.18萬元和44.91萬元，入市后土地建設“半隱山舍”民宿、森林康養中心項目，進一步豐富村里的文旅業態。鳳凰村也成為船山區“農地入市”改革首個“吃螃蟹”的村。

時隔一年多，這項“土改”為鳳凰村帶去了什么？取得哪些成效？

鳳凰村半隱山舍民宿，市民在這里打卡游玩。岳冰松攝

土地增值

沉睡的“農地”被喚醒

深秋時節，船山區河沙鎮鳳凰村依舊生機勃勃。鳳凰湖邊，蔥郁的綠從山間層層疊疊地渲染下來，將一排排古樸的農房“擁抱在懷”，猶如一幅美不勝收的山水畫。

好生態帶來好發展，鄉村旅游在這里搞得紅紅火火。每逢周末，前來游玩的游客絡繹不絕。

2022年，鳳凰村職業經理夏志鵬瞄準勢頭，和村委會一道謀劃引進企業發展業態，打造民宿經濟，讓游客“留下來”，百姓吃上“旅游飯”。然而，他們卻在土地上卡了殼。

“企業考察多次，一直找不到合適的地塊。村里閑置和低效利用的存量集體建設用地，例如廢棄的廠房、倉庫等，按規定，不能從事非農建設。”嚴峻的現實擺在面前，夏志鵬很無奈。

苦等一年，鳳凰村迎來轉機。2023年，船山區被納入農村集體經營性建設用地入市試點。“簡單說，就是具有生產經營性質的農村建設用地。”船山區自規局工作人員劉倍介紹，農村集體經營性建設用地入市制度改革的基本思路，是在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權同價。

基于此，鳳凰村根據改革試點要求，在堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，開始探索“同權同價、流轉順暢、收益共享”的農村集體經營性建設用地入市路徑。

“沒有可以借鑒的先例，我們就一點一點破題。”劉倍說，改革之初，船山區自規局為鳳凰村編制土地利用村級規劃，全面摸排存量用地現狀，出臺土地管理、收益分配等制度，一系列舉措打開了農地入市“大門”。

農地改革離不開農民參與。村委會圍繞“農地入市”這一主題召開了好幾次村民代表會議。同時在區級相關部門協助下，確定了半隱山舍項目出讓土地單價的底價。最終，35名村民代表全部簽字，同意村集體經營性建設用地入市。

2023年6月6日，船山區鳳凰村集體經營性建設用地入市試點工作敲響第一錘，以船山區河沙鎮鳳凰村股份經濟合作聯合社作為入市主體，入市土地面積為4.84畝，由四川天穗農業集團有限公司拍下，出讓年限為20年，出讓價款20.18萬元，規劃用途為商業服務業用地，建設半隱山舍民宿。同年6月，鳳凰村另一宗土地10.77畝成功入市，由四川天穂農業集團有限公司拍下，出讓年限為20年，成交金額為44.91萬元，建設森林康養中心項目。

“‘農地入市’背后，給鳳凰村帶來了什么？”“最直接的變化就是土地大大增值了。”面對記者的問題，夏志鵬算了一筆賬，以半隱山舍項目為例，“農地入市”后，出讓單價為4.17萬元一畝，租賃時長為20年，即每畝地一年以2085元交易。按照土地流轉方式，以前村民每畝地一年流轉費用為500元，土地資產收益較以往土地流轉費增長3倍，且更具穩定性。

“過去農村集體經營性建設用地必須先被征收為國有建設用地后才能出讓，農民和村集體一般只能拿到一次性征地補償。農村集體經營性建設用地入市后，農民和村集體能享受到除去成本后的大部分收益。”劉倍說，農地入市，嚴格執行土地所有權人集體決策程序，入市方式、途徑、底價征求集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，入市后土地收益分配由村集體決策。

為了增加透明度，讓入市程序更規范，鳳凰村還建立“征求意見-形成方案-民主決議-公示監督-組織實施”集體土地資產處置程序。

農民增收

土地收益分配科學可持續

“農地入市”，實現土地生金，那么，出讓的土地收益又將如何分配？按照規定，農村集體土地入市的收益需兼顧國家、集體和個人等多方利益。

鳳凰村森林康養中心項目航拍圖。蘇杰攝

為此，從2023年7月起，村委會就召集10多次村民代表大會商議土地收益分配。具體如何分，分多少，都由村民說了算。

最終，村民代表大會商議，除去入市成本、土地增值收益調節金及相關稅費后，剩下15.14萬元屬于農村集體經濟組織所有，納入農村集體資產統一管理，并從中提取25%作為村集體經濟自留資金發展生產，剩余75%作為1組村民股份分紅，村民實際土地資產分紅每畝每年約1047元，保障了村集體可持續發展和農民持續增收。

其中，船山發文明確規定，入市調節金統籌用于農村基礎設施建設、環境整治等，以反哺農村。

“農村土地制度改革目的之一是讓農民分享土地增值收益，讓他們成為土地的主人，激發管理、經營土地的熱情。”夏志鵬介紹，土地入市收益實現村集體實際分紅每畝每年約1564元，土地資產收益較以往每畝每年土地流轉費500元增長2倍。“民宿酒店建好運營后，全村30多名村民在民宿務工，人均月增收2000余元，加上土地分紅收益，收入還是很可觀。”

集體收益不僅看得見更分得到，這讓65歲的鳳凰村1組村民吳林珍笑得合不攏嘴。她說：“土地收益一次性結清，讓我們更安心地把土地出租出去。我現在在民宿上班，每個月工資2600元，很穩定。”

半隱山舍民宿運營后，吳林珍就在民宿負責客房清潔工作，對于現在的生活她表示很滿意。“‘農地入市’后，不僅土地出讓費用一次性結清，村民也可以參與土地資產的決策、分配，讓我們更安心更放心。”

而在以前，村集體建設用地只有占有、使用權，收益、處分權缺失。農地入市，與國有土地同權同價，既確立農民權益，提高農民議價權，更多賦予了村民土地資產的決策和分配權。

農村興旺

投資“活水”激蕩發展“漣漪”

2023年底，半隱山舍開門迎客。如今，每逢周末，半隱山舍民宿生意十分火爆，民宿里13間客房幾乎每周全部訂滿。近一年時間，火爆的生意讓民宿盈利37萬元。

半隱山舍另一邊，矗立在樹林掩映間的森林康養項目于今年9月底正式營業。項目投資3800萬元，是一家以輕奢度假、山寨特色文化為主題的精品莊園度假酒店。其推出的迷你酒咖、無邊泳池等休閑項目，一度成為市民爭先拍照打卡的首選地。

在企業看來，項目發展得好，還得歸功于“農地入市”。“入市后，我們招拍掛所得的地更有保障，減少了用地糾紛，也方便我們辦理不動產權證和其他手續。”在村里投資的四川天穗農業集團有限公司投資部副部長鄒曉舟說，有了20年的租賃期限，公司就能沒有顧慮地把民宿建設得更好。

因“農地入市”，引來一個個含金量十足的網紅民宿項目，人流、物流、資金流匯聚，盤活了一個村。

2023年，一筆100萬的中省財政項目資金下發到鳳凰村。按照全區統籌，這筆費用作為村集體經濟啟動資金，以股金方式投入到半隱山舍運營，每年企業保底分紅5.5萬元給村集體經濟。民宿盈利后，將再進行二次分紅。

依托鳳凰湖、雷洞山等資源優勢，鳳凰村聚焦民宿、餐飲、文旅等發展項目，引進“桐岸讀水”“課耕山居”“鳳凰湖畔”等住宿、餐飲等業態相繼落地，2023年以來帶動旅游收入3750萬元，村集體經濟純收入達40余萬元，今年通過集體經營性建設用地入市、業態發展和勞務增收等，預計將突破50萬元。

“‘農地入市’盤活了農村土地資源，降低了項目落地成本，增加了村集體經濟收入，還為村民帶來了在‘家門口’就業的機會。”夏志鵬說，這項“土改”真正實現了多方受益。

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