出臺《意見》并非是打壓房地產經紀行業(yè)，而是為行業(yè)未來服務提升和收費方式變革指明了方向。

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近年來，一些房產中介領域的亂象讓不少人頭疼不已。例如，“黑中介”發(fā)布虛假房源、“一房多賣”，或既收傭金，又賺“差價”等，其中，最常見的是違規(guī)收集并濫用消費者個人信息……

針對這些亂象以及為促進行業(yè)健康發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設部、市場監(jiān)管總局近日聯合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），提出了加強從業(yè)主體管理、嚴格實行明碼標價、加強個人信息保護等10條建議。

這意味著房產中介公司將迎來一場“考試”。天眼查數據顯示，房地產經紀相關企業(yè)105萬余家，其中，去年新增相關注冊企業(yè)15.7萬余家，增速達18.6%。

“房地產經紀服務是時候‘告別’過去的模式了，房產中介行業(yè)需要進行革命性的變革?！边@是廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看到《意見》后的第一感受。

在空·白研究院創(chuàng)始人楊現領看來，《意見》的出臺并非是打壓房地產經紀行業(yè)，而是在房地產市場下行趨勢下，通過市場化機制的完善和平臺經濟的發(fā)展，穩(wěn)定房地產市場。《意見》為行業(yè)未來的服務提升和收費方式變革指明了方向。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，《意見》出臺對于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用，同時也對行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。其中，最大的亮點在于引導交易雙方承擔服務費用，體現了對購房者權益的保護。

為購房者減負？建議買賣雙方共擔中介費

“規(guī)范”與“減負”是此次《意見》釋放出的兩個明確信號。

《意見》的第一條便是加強從業(yè)主體管理，嚴格落實房地產經紀機構備案制度。同時，《意見》也指出，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。

在李宇嘉看來，當房地產循環(huán)鏈條運轉速度減緩，個別地方甚至轉不起來的情況下，一切阻礙交易的多余環(huán)節(jié)能砍則砍，成本能降則降，比如降低房貸利率、試點“帶押過戶”以及降低中介服務成本均是如此。

購房哪些多余成本應該被砍掉？李宇嘉認為，在新房交易方面，有的中介利用房源信息不對稱，故意制造供應緊張氛圍，或與開發(fā)商內部人員合謀，違規(guī)收取“茶水費”、販賣購房指標，這些都不應是購房者應負擔的成本。

在二手房交易過程中，有時“附加成本”不少。李宇嘉指出，壟斷行為在房產經紀行業(yè)并不鮮見，比如某片區(qū)內幾家中介設立“最低費率”進行壟斷定價；或者聯合賣家做高房屋價格，誘騙買家“入局”；或者利用信息不對稱，謊稱其他買家出價更高，誘騙買家支付額外鎖定房源的費用；此外，還有中介機構進行捆綁銷售等。這些都要砍掉，從而嚴控過高經紀費用。

對此，《意見》明確，將加大對違法違規(guī)行為的整治力度。其中，對收費明顯高于市場平均水平的房地產經紀機構，相關部門采取約談等綜合措施進行重點監(jiān)管。并且也會依法查處不按規(guī)定明碼標價、操縱經紀服務收費等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。

值得關注的是，《意見》還提出引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。在國內，經紀服務費一般由買家承擔。不少專家向中青報·中青網記者表示，這一政策的目標是為購房者減負。

在嚴躍進看來，買賣雙方承擔費用等，客觀上也有助于中介費用的定價規(guī)則清晰，后續(xù)買賣雙方也需要關注此類規(guī)則的變化，積極調整買賣策略。

有的地區(qū)已經實行了房屋買賣雙方共同承擔經紀服務費，且傭金有所上調。2月28日，荊州市房地產中介協會發(fā)布一份報告，決定將二手房交易傭金收費標準由房屋實際成交總價的2%調整為3%，其中，買家支付2%，賣家支付1%，今年3月1日起正式執(zhí)行。

這些舉措能否為購房者減負？行業(yè)內也有人持懷疑態(tài)度。北京市朝陽區(qū)從事房產中介工作的李曉麗（化名）說，對于引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，她還未接到通知，“羊毛出在羊身上，讓業(yè)主分攤中介費，那么他就可能把房價加高。”

“這些年，傭金已經降了不少?！边@是另一家北京市房產經紀服務機構的中介張澤（化名）的感受。他說，在北京房屋買賣的傭金普遍由買家承擔，雖然一些地方是由買賣雙方共同承擔，但業(yè)主其實會把這個錢折合到房價里，最終，購房者的總預算可能不會變。

將經紀服務費納入監(jiān)管意味著什么

當前，一些地區(qū)的二手房交易正在回暖，房屋中介公司也忙了起來。

在中介行業(yè)流傳著這樣一句話：低傭金下無“白中介”。事實上，高傭金下，“黑中介”也不少。在購房時，個別消費者曾遭遇過“黑中介”卷款跑路的情況，也有中介收取傭金后就對消費者的需求“愛答不理”，甚至直接當起了甩手掌柜。

對此，《意見》提出，加強存量房交易資金監(jiān)管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應納入資金監(jiān)管賬戶。比較突出的是，《意見》還鼓勵房地產經紀機構將經紀服務費用納入交易資金監(jiān)管范圍。

李宇嘉認為，鼓勵房地產經紀機構將經紀服務費用納入交易資金監(jiān)管范圍，讓中介機構根據服務進程進行分段收費，在一定程度上既保障經紀服務的質量，也保障購房者的權益。

張澤介紹，一般情況下，他所在的公司對北京市存量房的傭金收費標準是房屋成交總價的2.7%。在買房時，購房者往往會簽訂3份合同：存量房屋買賣合同、存量房承購經紀服務合同以及存量房買賣居間服務合同，2.7%的費用由后面兩個合同規(guī)定的服務構成。當房屋成交價格超過150萬元，中介費可以打八折。房屋中介服務的門檻雖然不高，但服務流程相對較長。在簽約之前，從拓展房源、客源到成交，需要投入大量的時間和精力。

此次《意見》明確了房地產經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成。其中，基本服務是房地產經紀機構為促成房屋交易提供的一攬子必要服務，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等。延伸服務是房地產經紀機構接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務，每項服務可以單獨提供。

行業(yè)高質量發(fā)展的新“啟動鍵”

對于“黑中介”來說，《意見》在一定程度上像一個新的“休止符”，同時也是房地產經紀服務行業(yè)高質量發(fā)展新的“啟動鍵”。

中國房地產市場步入“存量時代”，房地產經紀行業(yè)是存量循環(huán)起來的“潤滑劑”之一。李宇嘉表示，《意見》出臺的目標是推動房產經紀行業(yè)打造新模式，促進行業(yè)高質量發(fā)展。

“推進中介行業(yè)探索新發(fā)展模式。”嚴躍進認為，今年二手房市場總體趨于活躍和步入復蘇階段，中介行業(yè)迎來新的發(fā)展機會。在此過程中，對于中介行業(yè)的規(guī)范，有助于鞏固今年以來的寬松政策成果，同時減少此類行業(yè)的運作風險，最終將促進中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

李宇嘉也看到了房產經紀機構的新機遇。在他看來，商品房市場對經紀機構的依賴度越來越大，買家和賣家對中介的依賴度也越來越大。經紀機構需要苦練“內功”，加強專業(yè)修養(yǎng)和服務能力，做好差異化、精細化服務。未來，老百姓買房更多的是為了滿足剛需或改善性住房需求，人們要找到好房子、好小區(qū)、好社區(qū)，房產經紀人的服務必須向產業(yè)鏈上下游延伸，向滿足老百姓對美好居住的需求的方向延伸。

（中青報·中青網見習記者 趙麗梅）

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