今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年以來低溫態(tài)勢(shì)，供需兩端均偏弱，多數(shù)城市市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整中。在此背景下，中央多次強(qiáng)調(diào)“滿足購房者的合理住房需求”，各地積極落實(shí)“因城施策”穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期。

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，記者注意到，近段時(shí)間以來，全國已有多個(gè)城市的銀行根據(jù)市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率。同時(shí)，部分城市下調(diào)了首付比例下限和利率下限。

　　近日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。記者了解到，這是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革以來，首次下調(diào)首套房貸款利率下限。

　　此消息一出，立即引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛熱議。業(yè)內(nèi)專家及市場(chǎng)人士向記者表示，個(gè)人住房貸款利率政策是房地產(chǎn)長效機(jī)制和差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。此舉有利于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，更多是對(duì)購房者合理住房需求的支持和對(duì)后續(xù)地產(chǎn)銷售邊際的改善。

　　《通知》明確，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　除了對(duì)居民家庭的利好之外，市場(chǎng)關(guān)注的另一焦點(diǎn)在于，在全國首套房房貸利率下限下調(diào)后，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些影響？

　　人民銀行表示，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　記者了解到，房地產(chǎn)貸款主要由個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩項(xiàng)構(gòu)成，而個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)。

　　人民銀行發(fā)布４月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，４月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機(jī)制。記者注意到，但在具體實(shí)踐中，多數(shù)城市直接采用了全國政策下限，沒有額外再做加點(diǎn)要求。

　　同時(shí)，銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎(chǔ)上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。

　　“這是城市政府、銀行根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和自身經(jīng)營策略，作出的差別化、市場(chǎng)化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異的特征。”中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長鄒瀾此前表示。

　　“目前房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產(chǎn)生。而據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，當(dāng)前5年期以上LPR為4.6%。這意味著，首套房貸利率下限已經(jīng)下調(diào)至4.4%。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長鄒琳華表示。

　　“考慮到無抵押信用貸利率已經(jīng)普遍在4%以下，預(yù)計(jì)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間。基于改善目的的二套房貸利率也有望下調(diào)。”鄒琳華表示，由于我國房貸利率近幾年一直未下調(diào)，即便外部存在加息的國際金融環(huán)境，下調(diào)房貸利率的空間也仍然存在。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，在“房住不炒”背景下，各地將進(jìn)一步加快“因城施策”推進(jìn)支持合理住房的金融政策，重點(diǎn)保障剛需住房，并滿足合理的改善性需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，按照新政，實(shí)際上就是在5年期LPR基礎(chǔ)上可以下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，有利于銀行加大房貸利率進(jìn)一步下調(diào)的空間和選擇權(quán)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前各地普遍有持續(xù)下調(diào)房貸利率的可能，但具體幅度和基點(diǎn)依據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求而定，下調(diào)至20個(gè)基點(diǎn)的概率較大。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次全國統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。

　　“比如蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極推動(dòng)。”陳文靜預(yù)測(cè)，未來可能有更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回溫。

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